Wertermittlung
Sie wollen wissen wie viel Ihre Immobilie wert ist?
Wir ermitteln den richtigen Marktpreis für Sie!
Ablauf und Ziel einer Wertermittlung
Der Grund für die Wertermittlung ist häufig, den erzielbaren Preis im Falle des Verkaufs zu finden. Zunächst werden Sie vielleicht mit einer Preisvorstellung zu uns kommen.
Dann erfolgt eine Verkehrswertermittlung durch einen mit unserem Unternehmen kooperierenden Immobiliensachverständigen. Diese ergibt den Verkehrswert.
Aus dem Verkehrswert wird ein Angebotspreis mit Verhandlungsspielraum mit Ihnen gemeinsam abgeleitet und in Anzeigen und Exposé veröffentlicht (angeboten).
Auch hier kommt unser Fachwissen in den Themenbereichen „Vermarktung“ und „Maklerrecht“ zum Einsatz.
Aus den Verhandlungen mit dem Interessenten kommt es u.U. zur Einigung auf einen Verkaufspreis.
Dieser ist der Preis Ihrer Immobilie (Marktpreis).
Definition Marktpreis:
Der Preis, der sich durch das Zusammenwirken von Angebot und Nachfrage auf einem Markt bildet. Steigt z. B. der Preis für eine Immobilie, ist das ein Ausdruck für eine höhere Bewertung des Objektes durch die Käufer und Investoren. Sinkt dagegen der Marktpreis einer Immobilie, ist das ein Zeichen, dass diese Immobilie in der Gunst der Käufer abnimmt. Die Höhe des Marktpreises zeigt damit einerseits, welche Objekte von den Verbrauchern am stärksten gewünscht bzw. nachgefragt werden und andererseits den Grad der Knappheit einer Immobilie (Informations-, Signalfunktion).
Definition Verkehrswert nach § 194 BauGB:
Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstandes der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.
Unsere Leistungen, Ihr Mehrwert!
- Vergleich der Bewertungsziele, Erfassung der Bewertungsanlässe und Erfassung von Bewertungsobjekten wie z.B. unbebaute, bebaute Grundstücke und Erbbaurechte sowie Wohneigentum
- Anwendung und Unterscheidung verschiedener Standardverfahren der Verkehrsermittlung
- Anwendung besonderer Verfahren wie z.B. Residualverfahren, mehrperiodisches Ertragswertverfahren (Discounted Cash Flow = entspricht dem Barwert künftiger zahlungsströme und bezieht subjektive Prognosen und individuelle Vermietungs- und Vermarktungsstrategien ein)
- Auswahl und Begründung des dem jeweiligen Anlass entsprechende und der Immobilienart angemessenen Verfahrens
- Beurteilung, welche Daten für das gewählte Verfahren zur Wertermittlung entscheidend sind
- Beschaffung der entscheidenden Daten, Prüfung derer auf ihre Verlässlichkeit, bis hin zur Anpassung dessen an das konkrete Bewertungsobjekt
- Berücksichtigung der Gepflogenheiten des Marktes bei der Wertermittlung und die Ableitung des Verkehrswertes (Marktwert) daraus
- Eigenständige Bewertung üblicher Bewertungsobjekte, vornehmlich aus dem Wohnbau
- Eigenständige Recherche bei „öffentlich bestellten und vereidigten“ Immobiliengutachtern sowie qualifizierten Sachverständigen
Es gibt nicht den einen „Immobilienwert“. Der Wert einer Immobilie spiegelt die zielgebundene Betrachtung derjenigen wieder, die sich für den Wert interessieren.
Das Ergebnis von Immobilienbewertungen wird immer von der gewünschten Gültigkeitsdauer und den gesetzten Zielen beeinflusst; das Ergebnis von normierten Verfahren darüber hinaus noch durch gesetzliche Vorgaben, die zu berücksichtigen sind. Die nach den unterschiedlichen Zielsetzungen ermittelten Immobilienwerte können also durchaus erheblich unterschiedlich sein.
Vom Gesetzgeber und von Sachverständigenverbänden wurden Begriffsdefinitionen, Bewertungsverfahren und -systeme festgeschrieben. Die differenzierten Ziele werden bereits in den unterschiedlichen Wertbegriffen verdeutlicht:
Ziele:
Marktwert, Verkehrswert, Beleihungswert, Steuerlicher Wert, Gemeiner Wert, Versicherungswert, Wiederbeschaffungswert
Verfahren:
Nicht normierte Verfahren, normierte Verfahren, Überschlagsverfahren, Residualverfahren, DCF-Verfahren,
Ertrags-, Sach-, Vergleichswertverfahren,
Gesetzliche Grundlagen:
ImmoWertV, Pfandbriefgesetz, BelWertV, Bewertungsgesetz, Versicherungsbedingungen
Anlässe:
Kauf, Verkauf, Tausch, Schenkung, Erbauseinandersetzung, Einräumung von rechten Dritter, Zwangsversteigerung, Baulandumlegung, Grundstücksbeleihung, etc….
Können Sie Immobilienwerte ihren Zielen entsprechend einerseits voneinander unterscheiden und andererseits auf gleicher Grundlage miteinander vergleichen? Nein? Kein Problem, müssen Sie auch nicht. Das übernehmen wir gerne für Sie.
Hier nochmal eine Kurzfassung für Sie:
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Art des Wertermittlungsobjekts |
Kriterien der Preisbildung am Grundstücksmarkt |
Passendes Verfahren |
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Unbebaute Grundstücke, Eigentumswohnungen, standardisierte Reihenhäuser, Doppelhaushälften |
Kaufpreise für vergleichbare Objekte |
Vergleichswert |
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Mehrfamilienhäuser, Geschäfts- u. Verwaltungsgebäude, Gaststätten, Hotels, Betreiberimmobilien |
Erwartete Überschüsse (Renditevorgaben) |
Ertragswert |
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(Eigengenutztes) Einfamilienhaus oder DHH oder RH, Sonderimmobilie, wenn kein Ertrag zugrunde liegt |
Gebäudeherstellungskosten Keinerlei Renditeüberlegungen, der individuelle Nutzungswert (z.B. Eigennutzung) steht im Vordergrund |
Sachwert |
Kundenstimmen
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